Kada je u pitanju kupovina nekretnine u Crnoj Gori za strance, uslovi su veoma povoljni. Strani državljani mogu slobodno kupovati stanove, kuće i poslovne prostore, pod gotovo identičnim uslovima kao i domaći državljani. Zahvaljujući odličnom poreskom sistemu i jednostavnoj proceduri, obala Jadrana je jedna od najatraktivnijih destinacija za investiranje u Evropi.
Bilo da tražite stanove i nekretnine u novogradnji u Podgorici ili kuću na primorju, na primer u Baru gde je tržište veoma aktivno i pruža odlične prilike za izdavanje, važno je da se unapred upoznate sa celokupnim procesom.
Kupovina nekretnine u Crnoj Gori za strance: Ko može postati vlasnik?
Fizička i pravna lica iz inostranstva imaju pravo kupovine nekretnina bez posebnih ograničenja, uz obavezu poštovanja zakonskih procedura. Ipak, postoje određeni izuzeci kada je u pitanju specifično zemljište.
Ograničenja za strance: Šta se ne može kupiti?
Kao fizičko lice (strani državljanin), prema zakonu ne možete postati vlasnik:
- Poljoprivrednog zemljišta i šuma.
- Zemljišta u nacionalnim parkovima i spomenicima prirode.
- Nekretnina u pograničnom području (udaljenosti do 1 km od granice).
- Ostrva i zemljišta od posebnog strateškog značaja.
Rešenje: Ukoliko stranac želi da kupi poljoprivredno zemljište, to može učiniti isključivo otvaranjem firme (DOO) u Crnoj Gori. Tada firma, kao domaće pravno lice, postaje vlasnik parcele.
Procedura kupovine nekretnine (Korak po korak)
Kao što vidite, kupovina nekretnine u Crnoj Gori za strance nije komplikovana procedura, a proces je maksimalno osiguran prisustvom notara koji garantuje pravnu sigurnost obe strane.
1. Provera dokumentacije (List nepokretnosti)
Pre bilo kakvog dogovora, potrebno je izvaditi svež List nepokretnosti iz Uprave za katastar. U njemu se proverava ko je stvarni vlasnik i da li na nekretnini postoje tereti (hipoteka, sudski sporovi, zabrane otuđenja).
2. Potpisivanje predugovora i kapara
Nakon odabira idealne nekretnine, sa prodavcem se može potpisati predugovor kod notara. Tom prilikom kupac isplaćuje kaparu, koja standardno iznosi oko 10% od ukupne kupoprodajne cene. Predugovor definiše rok do kojeg se mora isplatiti ostatak novca i potpisati glavni ugovor.
3. Glavni kupoprodajni ugovor kod notara
Potpisivanje glavnog ugovora obavlja se isključivo kod notara na čijoj se teritoriji nalazi nekretnina. Za potpisivanje, stranom državljaninu je potreban samo važeći pasoš. Ukoliko kupac ne govori crnogorski jezik, obavezno je prisustvo ovlašćenog sudskog tumača tokom čitanja i potpisivanja ugovora.
4. Isplata cene i uknjižba u katastar
Nakon potpisivanja, novac se prebacuje sa računa kupca na račun prodavca (najčešće preko escrow računa kod notara radi maksimalne sigurnosti). Kada prodavac potvrdi da je novac legao, notar po službenoj dužnosti šalje zahtev Katastru za promenu vlasništva (uknjižbu).
Troškovi kupovine nekretnine u Crnoj Gori
Pored same cene nekretnine, kupac snosi i dodatne troškove prenosa apsolutnih prava i notarske usluge. Ovi podaci su ključni za precizno planiranje budžeta.
Porez na promet nepokretnosti (Progresivne stope)
Ukoliko kupujete nekretninu u starogradnji (ili od lica koje nije u sistemu PDV-a), dužni ste da platite porez na promet. Od 2024. godine, poreske stope su progresivne i računaju se na sledeći način:
| Vrednost nekretnine (po proceni Poreske uprave) | Stopa poreza na promet |
|---|---|
| Do 150.000 € | 3% |
| 150.000 € – 500.000 € | Fiksno 4.500 € + 5% na iznos koji prelazi 150.000 € |
| Preko 500.000 € | Fiksno 22.000 € + 6% na iznos koji prelazi 500.000 € |
Važna napomena: Ukoliko kupujete stan u novogradnji direktno od investitora koji je obveznik PDV-a, ne plaćate ovaj porez od 3% do 6%, jer je porez (PDV od 21%) već uračunat u kupoprodajnu cenu stana.
Troškovi notara, tumača i takse
- Notarska nagrada: Zavisi od vrednosti nekretnine. Za stan od 100.000 evra, notar košta oko 350-400 evra (plus PDV).
- Sudski tumač: Oko 50 evra po satu/prisustvu.
- Takse za uknjižbu: Katastarske takse iznose oko 15 do 30 evra.
Privremeni boravak u Crnoj Gori po osnovu nekretnine
Jedan od najvećih benefita na ovom tržištu jeste mogućnost dobijanja privremenog boravka (boravišne dozvole). Zakon o strancima, koji možete detaljnije proučiti i na zvaničnom portalu Vlade Crne Gore, propisuje da vlasnik stana, kuće ili poslovnog prostora ima pravo na boravak do godinu dana, koji se redovno produžava dokle god postoji vlasništvo.
Česta pitanja (FAQ)
Mogu li stranci dobiti stambeni kredit u Crnoj Gori?
Dobijanje stambenog kredita za nerezidente (strance koji ne žive i ne rade u Crnoj Gori) je veoma teško, jer crnogorske banke uglavnom kreditiraju domaće državljane ili strance sa stalnim zaposlenjem i boravkom u CG. Kupovina se najčešće finansira gotovinski ili kreditom iz matične zemlje.
Da li moram biti prisutan u Crnoj Gori za vreme kupovine?
Ne. Celokupan proces kupovine, od potpisivanja predugovora do glavnog ugovora, možete obaviti preko punomoćnika. Potrebno je da kod notara u vašoj zemlji overite specijalno punomoćje, koje se zatim prevodi i koristi u Crnoj Gori.
Koliko dugo traje proces uknjižbe novog vlasnika?
Od trenutka kada notar pošalje ugovor Upravi za katastar, zvaničan rok za promenu vlasnika je zakonski 15 do 30 dana. Međutim, u praksi, tokom letnje sezone kada su gužve veće, ovaj proces može trajati i do 60 dana. Tokom tog perioda, vaša kupovina je pravno zaštićena beležbom u katastru.
Pridružite se diskusiji