Kada je u pitanju kupovina nekretnine u Crnoj Gori za strance, uslovi su veoma povoljni. Strani državljani mogu slobodno kupovati stanove, kuće i poslovne prostore, pod gotovo identičnim uslovima kao i domaći državljani. Zahvaljujući odličnom poreskom sistemu i jednostavnoj proceduri, obala Jadrana je jedna od najatraktivnijih destinacija za investiranje u Evropi.
Bilo da tražite stanove i nekretnine u novogradnji u Podgorici ili kuću na primorju, na primjer u Baru gdje je tržište veoma aktivno i pruža odlične prilike za izdavanje, važno je da se unaprijed upoznate sa cjelokupnim procesom.
Kupovina nekretnine u Crnoj Gori za strance: Ko može postati vlasnik?
Fizička i pravna lica iz inostranstva imaju pravo kupovine nekretnina bez posebnih ograničenja, uz obavezu poštovanja zakonskih procedura. Ipak, postoje određeni izuzeci kada je u pitanju specifično zemljište.
Ograničenja za strance: Šta se ne može kupiti?
Kao fizičko lice (strani državljanin), prema zakonu ne možete postati vlasnik:
- Poljoprivrednog zemljišta i šuma.
- Zemljišta u nacionalnim parkovima i spomenicima prirode.
- Nekretnina u pograničnom području (udaljenosti do 1 km od granice).
- Ostrva i zemljišta od posebnog strateškog značaja.
Rješenje: Ukoliko stranac želi da kupi poljoprivredno zemljište, to može učiniti isključivo otvaranjem firme (DOO) u Crnoj Gori. Tada firma, kao domaće pravno lice, postaje vlasnik parcele.
Procedura kupovine nekretnine (Korak po korak)
Kao što vidite, kupovina nekretnine u Crnoj Gori za strance nije komplikovana procedura, a proces je maksimalno osiguran prisustvom notara koji garantuje pravnu sigurnost obje strane.
1. Provjera dokumentacije (List nepokretnosti)
Prije bilo kakvog dogovora, potrebno je izvaditi svjež List nepokretnosti iz Uprave za katastar. U njemu se provjerava ko je stvarni vlasnik i da li na nekretnini postoje tereti (hipoteka, sudski sporovi, zabrane otuđenja).
2. Potpisivanje predugovora i kapara
Nakon odabira idealne nekretnine, sa prodavcem se može potpisati predugovor kod notara. Tom prilikom kupac isplaćuje kaparu, koja standardno iznosi oko 10% od ukupne kupoprodajne cijene. Predugovor definiše rok do kojeg se mora isplatiti ostatak novca i potpisati glavni ugovor.
3. Glavni kupoprodajni ugovor kod notara
Potpisivanje glavnog ugovora obavlja se isključivo kod notara na čijoj se teritoriji nalazi nekretnina. Za potpisivanje, stranom državljaninu je potreban samo važeći pasoš. Ukoliko kupac ne govori crnogorski jezik, obavezno je prisustvo ovlašćenog sudskog tumača tokom čitanja i potpisivanja ugovora.
4. Isplata cijene i uknjižba u katastar
Nakon potpisivanja, novac se prebacuje sa računa kupca na račun prodavca (najčešće preko escrow računa kod notara radi maksimalne sigurnosti). Kada prodavac potvrdi da je novac legao, notar po službenoj dužnosti šalje zahtjev Katastru za promjenu vlasništva (uknjižbu).
Troškovi kupovine nekretnine u Crnoj Gori
Pored same cijene nekretnine, kupac snosi i dodatne troškove prenosa apsolutnih prava i notarske usluge. Ovi podaci su ključni za precizno planiranje budžeta.
Porez na promet nepokretnosti (Progresivne stope)
Ukoliko kupujete nekretninu u starogradnji (ili od lica koje nije u sistemu PDV-a), dužni ste da platite porez na promet. Od 2024. godine, poreske stope su progresivne i računaju se na sljedeći način:
| Vrijednost nekretnine (po procjeni Poreske uprave) | Stopa poreza na promet |
|---|---|
| Do 150.000 € | 3% |
| 150.000 € – 500.000 € | Fiksno 4.500 € + 5% na iznos koji prelazi 150.000 € |
| Preko 500.000 € | Fiksno 22.000 € + 6% na iznos koji prelazi 500.000 € |
Važna napomena: Ukoliko kupujete stan u novogradnji direktno od investitora koji je obveznik PDV-a, ne plaćate ovaj porez od 3% do 6%, jer je porez (PDV od 21%) već uračunat u kupoprodajnu cijenu stana.
Troškovi notara, tumača i takse
- Notarska nagrada: Zavisi od vrijednosti nekretnine. Iznos je propisan Notarskom tarifom (Sl. list CG, br. 49/2026) i ne može se ugovoriti drugačije: za stan od 100.000 € notar košta 480 €, a za stan od 200.000 € 558 €.
- Sudski tumač: Oko 50 € po satu, odnosno po prisustvu.
- Takse za uknjižbu: Katastarske takse iznose oko 15–20 €.
Privremeni boravak u Crnoj Gori po osnovu nekretnine
Jedan od najvećih benefita na ovom tržištu jeste mogućnost dobijanja privremenog boravka (boravišne dozvole). Zakon o strancima, koji možete detaljnije proučiti i na zvaničnom portalu Vlade Crne Gore, propisuje da vlasnik stana, kuće ili poslovnog prostora ima pravo na boravak do godinu dana, koji se redovno produžava dokle god postoji vlasništvo.
Česta pitanja (FAQ)
Mogu li stranci dobiti stambeni kredit u Crnoj Gori?
Dobijanje stambenog kredita za nerezidente (strance koji ne žive i ne rade u Crnoj Gori) je veoma teško, jer crnogorske banke uglavnom kreditiraju domaće državljane ili strance sa stalnim zaposlenjem i boravkom u CG. Kupovina se najčešće finansira gotovinski ili kreditom iz matične zemlje.
Da li moram biti prisutan u Crnoj Gori za vrijeme kupovine?
Ne. Cjelokupan proces kupovine, od potpisivanja predugovora do glavnog ugovora, možete obaviti preko punomoćnika. Potrebno je da kod notara u vašoj zemlji ovjerite specijalno punomoćje, koje se zatim prevodi i koristi u Crnoj Gori.
Koliko dugo traje proces uknjižbe novog vlasnika?
Od trenutka kada notar pošalje ugovor Upravi za katastar, zvaničan rok za promjenu vlasnika je zakonski 15 do 30 dana. Međutim, u praksi, tokom ljetnje sezone kada su gužve veće, ovaj proces može trajati i do 60 dana. Tokom tog perioda, vaša kupovina je pravno zaštićena beležbom u katastru.
Sve stope poreza na promet, godišnji porez i porez na najam, sa primjerima, pročitajte u vodiču porez na nekretnine u Crnoj Gori 2026.
Pridružite se diskusiji