Kako provjeriti papire prije kupovine stana u Crnoj Gori (2026)

Prije nego što date kaparu za stan u Crnoj Gori, provjerite pet stvari: list nepokretnosti (ko je vlasnik i ima li tereta), dozvole zgrade (građevinska i upotrebna dozvola ili rješenje o legalizaciji), dugove i saglasnosti prodavca, a kod stana u izgradnji i investitora — njegovo zemljište, firmu i dozvolu. Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti po zakonu mora biti u obliku notarskog zapisa, a novac ide samo preko računa.

1. List nepokretnosti: ko je vlasnik i šta je upisano

List nepokretnosti je izvod iz katastra i prvi papir koji tražite za svaki stan. Ima četiri dijela:

• List A — podaci o katastarskoj parceli (broj, površina, način korišćenja),
• List B — vlasnik i njegov udio (npr. 1/1 ili 1/2),
• List V — zgrada i posebni djelovi zgrade: stan, njegova površina, sprat i broj,
• List G — tereti i ograničenja: hipoteke, zabrane otuđenja, zabilježbe sporova i druge zabilježbe.

Na šta da obratite pažnju

• Vlasnik iz lista B mora biti osoba s kojom pregovarate. Uporedite ime i lični broj sa ličnom kartom prodavca. Ako je upisano više suvlasnika, ugovor moraju potpisati svi (ili njihovi ovlašćeni punomoćnici).
• Stan iz lista V mora biti stan koji gledate: ista površina, sprat i broj kao u oglasu i na terenu. Ako je stan u stvarnosti veći (pripojena terasa, potkrovlje), taj dio nije upisan i ne kupujete ga „na papiru“.
• List G mora biti čist ili jasan. Hipoteka ne znači automatski da stan ne možete kupiti — prodavac može otplatiti kredit iz vašeg novca — ali to se radi preko notara i banke, tako da se hipoteka briše prije nego što novac stigne prodavcu. Zabilježba spora ili zabrana otuđenja su ozbiljan znak za oprez: kupovinu odložite dok se ne riješe.
• Zabilježba da objekat nema dozvolu znači da zgrada ili stan nisu legalni ili su u postupku legalizacije — više o tome u sljedećem koraku.

Gdje se vadi list nepokretnosti

Podatke možete pogledati besplatno na portalu katastra ekatastar.me, pretragom po katastarskoj opštini i broju parcele ili lista. Taj uvid je samo informativan: za notara i ugovor treba zvanični izvod lista nepokretnosti iz katastra (u područnoj jedinici ili elektronski, sa elektronskim potpisom). List nepokretnosti tražite što svježiji i provjerite ga ponovo neposredno prije potpisa ugovora — stanje u katastru može se promijeniti.

2. Polovan stan: dozvole, dugovi i saglasnosti

Upotrebna dozvola ili legalizacija

Po Zakonu o izgradnji objekata, objekat se ne smije koristiti prije izdavanja upotrebne dozvole, a investitor je dužan da u roku od sedam dana od njenog dobijanja zatraži upis u katastar. Zato je stan koji je uredno upisan u list V, bez zabilježbe o nedostatku dozvole, najsigurniji izbor.

Za objekte izgrađene bez dozvole od avgusta 2025. važi novi Zakon o legalizaciji bespravnih objekata. Kada nadležni organ izda rješenje o legalizaciji, katastar briše zabilježbu da objekat nema dozvolu. Ako kupujete stan u zgradi koja je u legalizaciji, tražite to rješenje ili dokaz da je postupak pokrenut i u kojoj je fazi — rokovi za legalizaciju su već produžavani, pa provjerite aktuelni rok kod opštine. Bez legalizacije i uknjižbe stan je teško ili nemoguće prodati dalje, a banke na takve stanove po pravilu ne daju kredit.

Dugovi

Tražite od prodavca dokaz da su plaćeni:

• struja i voda (račun ili potvrda bez duga),
• porez na nepokretnost — za tekuću godinu porez je utvrđen prethodnom vlasniku, a provjeru možete uraditi zajedno s njim (u Podgorici na porezi.podgorica.me — više u našem tekstu porez na nepokretnost u Podgorici),
• naknada upravniku zgrade, odnosno troškovi održavanja zajedničkih djelova.

Dogovorite u ugovoru da prodavac odgovara za sve dugove nastale do dana primopredaje stana.

Supružnik, suvlasnici, punomoćje

• Ako je prodavac stan stekao u braku, stan je po pravilu zajednička imovina supružnika, čak i kad je u katastru upisan samo jedan od njih — tražite saglasnost supružnika.
• Ako u ime vlasnika prodaje neko drugi, punomoćje mora biti ovjereno, mora izričito ovlašćivati na prodaju baš te nepokretnosti i mora biti važeće na dan potpisa.

3. Stan u izgradnji („siva gradnja“): kako provjeriti investitora

Kod kupovine stana koji još nije završen kupujete obećanje, pa je provjera investitora važnija od provjere samog stana.

Dozvola za gradnju

Od marta 2025. važi novi Zakon o izgradnji objekata („Službeni list CG“ br. 19/25), kojim je vraćena građevinska dozvola. Građenje može početi tek nakon izdavanja dozvole i prijave početka građenja građevinskom inspektoru. Nadležni organ — Ministarstvo ili opština, zavisno od vrste i veličine objekta — dužan je da građevinsku dozvolu objavi na svojoj internet stranici u roku od sedam dana od izdavanja, a prijava početka građenja objavljuje se u roku od tri dana. Investitor je dužan i da na gradilištu postavi tablu sa podacima o objektu.

Za zgrade koje su započete po ranijem zakonu (2017–2025), umjesto građevinske dozvole postoji prijava građenja sa revidovanim glavnim projektom; za te zgrade i podobnost za upotrebu utvrđuje se po tom zakonu.

Tražite od investitora broj dozvole ili prijave i provjerite:

• da je dokument objavljen na sajtu opštine ili Ministarstva i da se odnosi na tu parcelu,
• da broj spratova i stanova u projektu odgovara onome što vam prodaju — stan na spratu koji nije u projektu neće dobiti upotrebnu dozvolu,
• da se podaci sa table na gradilištu poklapaju sa dozvolom.

Zemljište i firma

• Zemljište: u listu nepokretnosti parcele provjerite da je investitor upisan kao vlasnik (ili da ima drugo pravo građenja) i da li je parcela pod hipotekom banke. Hipoteka na zemljištu je česta kod kreditiranih projekata — pitajte kako će se brisati za vaš stan.
• Firma: u Centralnom registru privrednih subjekata (CRPS), koji vodi Poreska uprava, provjerite da li je firma aktivna, ko su vlasnici i ovlašćena lica, i da li vam ugovor potpisuje lice koje to smije.
• Prethodni projekti: obiđite zgrade koje je investitor već završio. Da li su dobile upotrebnu dozvolu? Da li su stanari uknjiženi? Kakav je kvalitet gradnje i koliko se kasnilo?

Ugovor i plaćanje kod stana u izgradnji

• U ugovoru moraju biti precizno opisani stan (sprat, broj, površina, oprema), rok završetka i penali za kašnjenje.
• Plaćajte u fazama, kako gradnja napreduje, a ne cijeli iznos unaprijed.
• Pitajte notara da li se vaše pravo iz ugovora može upisati u katastar (predbilježba ili zabilježba u listu G) dok traje gradnja — takav upis upozorava svakog sljedećeg kupca da je stan već prodat.
• Stan se kao poseban dio zgrade upisuje u katastar nakon upotrebne dozvole, pa u ugovoru dogovorite i ko i kada podnosi zahtjev za vašu uknjižbu.

4. Ugovor kod notara

Po Zakonu o notarima (član 52), pravni poslovi čiji je predmet prenos ili sticanje prava svojine na nepokretnostima sačinjavaju se u obliku notarskog zapisa, a posao koji nije sačinjen u toj formi ne proizvodi pravno dejstvo. Notar provjerava identitet strana i list nepokretnosti, a nakon zaključenja ugovora pokreće upis u katastar.

Troškove notara po pravilu plaća kupac. Naknada zavisi od vrijednosti stana i propisana je notarskom tarifom — za stan od 80.000 do 120.000 € ona je reda veličine nekoliko stotina eura. Uz to kupac plaća i porez na promet nepokretnosti od 3% do 6% (progresivno) kod polovnog stana, dok se kod novogradnje od investitora u sistemu PDV-a porez na promet ne plaća — detalje imate u našem vodiču o porezima na nekretnine.

5. Novac: kapara i plaćanje

• Kaparu dajte tek kad su papiri provjereni, i to uz pisani predugovor u kojem piše na šta se kapara odnosi i šta se dešava ako neko odustane.
• Nikad gotovina. Svaka uplata ide preko računa, sa jasnom svrhom uplate, da imate trag.
• Ako na stanu postoji hipoteka, dio cijene ide direktno banci prodavca, a ostatak prodavcu — tako se hipoteka briše, a vi ne rizikujete.

Kada angažovati advokata?

Uvijek kad u listu G postoji bilo kakav upis, kad je zgrada u legalizaciji, kad kupujete od investitora ili kad prodavac prodaje preko punomoćnika. Advokat pregleda papire i ugovor prije potpisa, a njegov trošak je mali u odnosu na grešku koju može spriječiti. Ako ste stranac, pročitajte i vodič kupovina nekretnine u Crnoj Gori za strance.

Česta pitanja

Mogu li sam provjeriti ko je vlasnik stana?

Da. Na portalu ekatastar.me možete pretražiti katastar po katastarskoj opštini i broju parcele. Taj uvid je informativan; za ugovor notar koristi zvanični izvod lista nepokretnosti.

Da li mogu kupiti stan na kojem je hipoteka?

Možete, ako se hipoteka briše u okviru same kupovine: dio cijene ide banci prodavca, banka izdaje potvrdu o brisanju, a notar to sprovodi u katastru. Ne plaćajte prodavcu ništa dok ne znate kako će se hipoteka ugasiti.

Kako da znam da li zgrada u izgradnji ima dozvolu?

Tražite od investitora broj građevinske dozvole (ili prijave građenja za zgrade započete prije marta 2025) i provjerite da je objavljena na sajtu opštine ili Ministarstva. Uporedite i tablu na gradilištu sa podacima iz dozvole.

Da li ugovor mora biti kod notara?

Da. Ugovor kojim se prenosi pravo svojine na nepokretnosti mora biti u obliku notarskog zapisa; ugovor koji nije u toj formi ne proizvodi pravno dejstvo i ne može biti osnov za upis u katastar.

Izvori: Zakon o izgradnji objekata („Službeni list CG“ br. 19/25, sa izmjenama — čl. 35, 37, 38, 40, 59, 60, 149); Zakon o legalizaciji bespravnih objekata („Službeni list CG“ br. 91/25); Zakon o notarima (čl. 52); Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti. Provjereno: oktobar 2026. Tekst je opšti vodič, a ne pravni savjet — za konkretnu kupovinu obratite se advokatu ili notaru.