Ko kupuje stan radi izdavanja, u Podgorici može da očekuje veći prinos nego na primorju. Bruto prinos od dugoročnog izdavanja stana u Podgorici iznosi 5,3%, u Budvi i Baru po 4,4%, pokazuje analiza oko 1.600 oglasa za prodaju i oko 450 oglasa za izdavanje stanova na platformi Stanovi i Nekretnine. Medijana tražene kirije u Podgorici je 600 € mjesečno, samo 50 € manje nego u Budvi, a kvadrat stana je oko 1.100 € jeftiniji. Nezavisni Global Property Guide za II kvartal 2026. takođe bilježi veći bruto prinos u Podgorici (5,15%) nego u Budvi (5,01%). Drugim riječima, stan u Podgorici kupljen radi izdavanja kirijom se otplati za oko 19 godina, a u Budvi i Baru za oko 23 godine (bruto, prije poreza i troškova).
Podaci: aktivni oglasi na stanoviinekretnine.me na dan 8. 10. 2026. Brojke u ovom izvještaju su zamrznute na taj dan; aktuelne vrijednosti, koje se osvježavaju svakog dana, nalaze se u pregledu cijene nekretnina u Crnoj Gori 2026 i analizi prinosa po gradovima.
Glavni nalazi
- Prinos: Podgorica 5,3%, Budva 4,4% (garsonjere 4,9%), Bar 4,4% — bruto, od dugoročnog izdavanja; isti poredak Podgorica–Budva bilježi i Global Property Guide (5,15% naspram 5,01%, II kvartal 2026).
- Najskuplji kvadrat: Tivat, 4.375 €/m² (145 oglasa), zbog Porto Montenegra i Luštica Baya.
- Najveća ponuda: Budva, 839 aktivnih oglasa za prodaju stanova, medijana 3.600 €/m² — tipičan stan od 60 m² košta oko 216.000 €.
- Najpovoljnija obala: Ulcinj, 2.106 €/m².
- Oglasi i stvarne cijene: medijana tražene cijene za cijelu zemlju je 3.302 €/m², oko 29% iznad prosjeka MONSTAT-a za prodate stanove u novogradnji (2.557 €/m², II kvartal 2026).
Cijene stanova po gradovima — oktobar 2026
| Grad | Medijana €/m² | Srednjih 50% oglasa | Stan od 60 m² | Oglasa |
|---|---|---|---|---|
| Tivat | 4.375 | 3.779 – 7.171 | 262.000 € | 145 |
| Budva | 3.600 | 3.051 – 4.536 | 216.000 € | 839 |
| Kolašin | 3.076 (bez jednog kompleksa: 2.900) | 2.583 – 3.168 | 185.000 € | 24 |
| Herceg Novi | 3.036 | 2.467 – 3.773 | 182.000 € | 82 |
| Kotor | 2.806 (bez jednog kompleksa: 3.780) | 2.500 – 3.850 | 168.000 € | 91 |
| Bar | 2.739 | 2.432 – 3.150 | 164.000 € | 213 |
| Podgorica | 2.525 | 2.208 – 2.870 | 152.000 € | 172 |
| Ulcinj | 2.106 | 1.968 – 2.375 | 126.000 € | 29 |
U Kotoru velik dio oglasa čine jedinice jednog novog kompleksa u Grblju, gdje je kvadrat oko 2.500 €; bez tog kompleksa medijana je 3.780 €/m², što bolje odgovara Dobroti, Prčanju i Starom gradu. U Kolašinu je ponuda mala (24 oglasa), a 10 od njih su stanovi jednog kompleksa; bez njih medijana je 2.900 €/m².
Kirije i prinos od izdavanja
| Grad | Medijana kirije (stan, mjesečno) | Oglasa za izdavanje | Bruto prinos |
|---|---|---|---|
| Podgorica | 600 € | 129 | 5,3% |
| Budva | 650 € | 268 | 4,4% (garsonjere 4,9%) |
| Bar | 500 € | 39 | 4,4% |
Za ostale gradove trenutno je premalo oglasa za izdavanje za pouzdan izračun. Neto prinos, nakon poreza na prihod od izdavanja i troškova, obično je 1,5 do 2 procentna poena niži od bruto prinosa — kako se oporezuje izdavanje objašnjeno je u vodiču porez na nekretnine u Crnoj Gori.
Zašto su tražene cijene više od MONSTAT-a
MONSTAT svakog kvartala objavljuje prosječnu cijenu po kojoj su stanovi u novogradnji zaista prodati; u drugom kvartalu 2026. to je bilo 2.557 €/m², 16,2% više nego godinu ranije. Oglasi pokazuju početnu cijenu koju prodavac traži, uključuju i polovne stanove i luksuzne stanove na primorju, pa je medijana oglasa (3.302 €/m²) očekivano viša. Kupcima savjetujemo da gledaju obje brojke i da se u pregovorima oslone na službeni prosjek.
Metodologija
- Uzorak: svi aktivni oglasi za prodaju stanova sa navedenom cijenom i kvadraturom na stanoviinekretnine.me na dan 8. 10. 2026 (agencije i vlasnici); prikazani su gradovi sa najmanje 20 oglasa.
- Cijena po m²: medijana i raspon srednjih 50% oglasa (25. do 75. percentil); „stan od 60 m²” = medijana × 60, zaokruženo.
- Kirije: medijana traženih mjesečnih kirija za dugoročni najam stanova; prikazani gradovi sa najmanje 30 oglasa sa kvadraturom.
- Bruto prinos = 12 × medijana kirije po m² ÷ medijana cijene po m².
- Kada jedan stambeni kompleks čini 30% ili više oglasa u gradu, to se posebno navodi.
- Službeni prosjek: MONSTAT, cijene stanova u novogradnji, II kvartal 2026 (preliminarni podaci, objavljeno 20. 8. 2026).
Za medije
Brojke i tabele iz ovog izvještaja slobodne su za objavu uz navođenje izvora: Stanovi i Nekretnine (stanoviinekretnine.me), sa linkom na ovu stranicu. Za podatke po pojedinačnim gradovima ili kvartovima pišite na support@stanoviinekretnine.me ili pozovite +382 68 759246. Sljedeći izvještaj objavljujemo nakon MONSTAT-ovih podataka za treći kvartal.
