ROI od nekretnina u Crnoj Gori — analiza po gradovima 2026

Koliki je prinos od izdavanja stana u Crnoj Gori 2026? Bruto prinos od dugoročnog najma stana u većim crnogorskim gradovima kreće se uglavnom između 4 i 5,5% godišnje. Prema Global Property Guide-u, prosjek za Crnu Goru u drugom kvartalu 2026. iznosi 4,84%, sa Podgoricom (5,15%) i Budvom (5,01%) na vrhu i Tivtom (4,36%) nešto niže. Naš izračun iz aktivnih oglasa na stanoviinekretnine.me daje za Budvu 4,8% — 584 oglasa za najam upoređeno sa 2.630 oglasa za prodaju. Neto prinos, nakon poreza, održavanja i perioda kada je stan prazan, obično je 1,5 do 2 procentna poena niži. Manji stanovi po pravilu donose više od većih, a dugoročni najam u Podgorici i Baru je stabilniji od sezonskog izdavanja na primorju.

Prinos od izdavanja stana po gradovima — pregled 2026

Brojke iz različitih izvora nisu potpuno uporedive — bruto i neto prinos se razlikuju za 1,5 do 2 procentna poena, a izvori koriste različite uzorke oglasa. Ipak, slika je dosljedna: Podgorica i Bar donose najviši prinos u odnosu na cijenu, dok su Tivat i Kotor skupi za kupovinu, pa je prinos od dugoročnog najma tamo niži.

Kako se računa prinos od nekretnine?

Bruto prinos je godišnja kirija podijeljena sa cijenom kupovine: (mjesečna kirija × 12) ÷ cijena stana × 100. Na primjer, u Budvi je medijana tražene kirije za stan 750 € mjesečno, a medijana tražene cijene 3.465 €/m² — ako to preračunamo po kvadratu, dobijamo bruto prinos od oko 4,8%. Neto prinos uzima u obzir i troškove: porez na prihod od izdavanja, održavanje, osiguranje, agencijsku proviziju i mjesece kada je stan prazan. Za realnu procjenu povrata uvijek računajte neto, ne bruto.

Koji grad donosi najveći prinos od izdavanja?

Podgorica ima najviši bruto prinos među gradovima koje prati Global Property Guide — 5,15%. Razlog je jednostavan: stanovi su jeftiniji nego na primorju, a potražnju za najmom cijele godine nose posao, studenti, državna uprava i diplomatska zajednica. Nema sezonskih oscilacija, pa je prihod predvidiv. Aktuelne oglase pogledajte na stranici izdavanje stanova Podgorica.

Budva ima dovoljno oglasa i za prodaju i za najam da prinos izračunamo sami: bruto 4,8%, uz medijanu kirije od 750 € mjesečno. Global Property Guide daje 5,01% — razlika dolazi od toga što su tražene cijene stanova u našim oglasima nešto više. Budva ima i najveće tržište kratkoročnog najma, ali sezona traje nekoliko mjeseci, pa ljetni prihod treba rasporediti na cijelu godinu.

Tivat je najskuplje tržište za kupovinu, pa je bruto prinos od dugoročnog najma niži — 4,36% prema Global Property Guide-u. Kirije su visoke zbog marine Porto Montenegro i potražnje stranaca, ali ne prate rast cijena stanova.

Bar i Ulcinj imaju najniže ulazne cijene na primorju, pa su njihovi prinosi relativno visoki — Objekta procjenjuje neto oko 4% za jednosoban stan. U Baru potražnju za dugoročnim najmom podržavaju luka i dobra veza sa Podgoricom.

Kotor i Herceg Novi su atraktivni za život i kratkoročni turistički najam, ali visoke cijene u Starom gradu i uz zaliv spuštaju prinos od dugoročnog najma — neto oko 3% u Starom gradu Kotora i oko 3,6% u Herceg Novom prema Objekti. Ovdje se investicija češće isplati kroz sezonsko izdavanje i rast vrijednosti nego kroz godišnju kiriju.

Da li su manji stanovi isplativiji za izdavanje?

Da — i to potvrđuju svi izvori. Garsonjera ili jednosoban stan košta znatno manje, a kirija ne pada srazmjerno veličini. U Budvi naši podaci daju za garsonjere bruto prinos od oko 5,3%, više od prosjeka grada. Global Property Guide daje isti obrazac:

Kratkoročni ili dugoročni najam — šta donosi bolji prinos?

Kratkoročni najam (Airbnb, Booking) na primorju može donijeti veći prihod tokom sezone, ali nosi više posla i troškova: čišćenje, upravljanje, provizije platformi, turističku taksu i prazne mjesece van sezone. Dugoročni najam, posebno u Podgorici i Baru, donosi manji ali stabilniji prihod tokom cijele godine. Mnogi vlasnici na primorju kombinuju oba — stan ljeti izdaju na dan, a od jeseni do proljeća na duži period. Više o tome koliko se realno može zaraditi pročitajte u vodiču kratkoročni najam u Crnoj Gori.

Koliki je ukupni povrat — prinos plus rast vrijednosti?

Ukupni povrat od nekretnine je zbir prinosa od najma i rasta njene vrijednosti. Cijene stanova u novogradnji su prema MONSTAT-u u posljednjih godinu dana porasle 16,2% (II kvartal 2026), ali takav rast ne treba očekivati svake godine. Ako računate sa umjerenijim rastom vrijednosti od nekoliko procenata godišnje i bruto prinosom od najma od 4 do 5%, ukupni godišnji povrat može biti oko 7 do 9% — prije troškova i poreza. Aktuelne cijene po gradovima pratite u pregledu cijene nekretnina u Crnoj Gori 2026.

Odakle su ovi podaci?

• Naš izračun: medijana tražene kirije i medijana tražene cijene stanova po m² iz aktivnih oglasa na stanoviinekretnine.me, osvježava se automatski. Prikazujemo ga samo za gradove sa najmanje 30 oglasa za najam i 30 za prodaju — trenutno Budva, Podgorica i Bar. Formula: bruto prinos = 12 × medijana tražene kirije po m² ÷ medijana tražene cijene stana po m².
• Global Property Guide: bruto prinos iz medijane tražene kirije i cijene po tipu stana, II kvartal 2026 (sljedeće ažuriranje decembar 2026).
• Objekta Real Estate: neto prinos po gradovima, maj 2026; metodologija nije detaljno objavljena, pa ove brojke uzmite kao okvirne.
• Sve brojke su zasnovane na traženim, a ne ostvarenim cijenama i kirijama.

Za pregled investicionih nekretnina posjetite: prodaja stanova Budva, prodaja stanova Podgorica, prodaja stanova Bar i prodaja stanova Kotor. Naš provjereni partner agencija za nekretnine Amfora Property može vam pomoći pri procjeni prinosa i odabiru investicione nekretnine.