Cijene nekretnina u Crnoj Gori 2026 — pregled po gradovima

Koliko košta kvadrat stana u Crnoj Gori 2026? Prema preliminarnim podacima Uprave za statistiku (MONSTAT), prosječna cijena kvadratnog metra stana u novogradnji u drugom kvartalu 2026. iznosila je 2.557 €/m² — 16,2% više nego godinu ranije (2.201 €/m²) i više nego dvostruko u odnosu na drugi kvartal 2021. (1.233 €/m²). Najskuplje je primorje sa 2.838 €/m², slijedi Podgorica sa 2.510 €/m², dok su centralni region (2.131 €/m²) i sjever (2.145 €/m²) najpovoljniji. Cijene u oglasima su više od ovog prosjeka: medijana tražene cijene stana na našoj platformi trenutno iznosi 3.311 €/m², na osnovu 5.625 oglasa za prodaju. Razlika je očekivana — MONSTAT mjeri cijene po kojima su novi stanovi prodati, a oglasi pokazuju početnu, traženu cijenu, uključujući i luksuzne stanove uz more.

Cijene stanova u novogradnji po regionima — službeni podaci

MONSTAT svaki kvartal objavljuje prosječnu cijenu kvadratnog metra stanova u novogradnji koji su prodati u tom periodu. To je najpouzdaniji pokazatelj kretanja cijena u Crnoj Gori, jer se zasniva na ostvarenim prodajama, a ne na oglasima.

Od čega se sastoji cijena kvadrata u novogradnji? Prema istom izvještaju, troškovi gradnje čine 1.960 €/m² (76,7%), uređenje građevinskog zemljišta 342 €/m² (13,4%), a ostali troškovi 255 €/m² (10%). Drugim riječima, najveći dio rasta cijena dolazi od skupljih radova i materijala, a ne samo od potražnje.

Koliko košta stan po gradovima? Tražene cijene u oglasima

MONSTAT ne objavljuje cijene za svaki grad posebno, pa ih računamo iz sopstvenih podataka: iz svih aktivnih oglasa za prodaju stanova na stanoviinekretnine.me koji imaju navedenu cijenu i kvadraturu. Za svaki grad prikazujemo medijanu — cijenu po kvadratu od koje je polovina oglasa jeftinija, a polovina skuplja — jer nekoliko luksuznih stanova previše podiže običan prosjek. Tabela se automatski osvježava sa promjenom ponude; posljednje ažuriranje: 5. 11. 2026.

Koji je grad najskuplji, a gdje su stanovi najpovoljniji?

Tivat je najskuplje tržište u oglasima, sa medijanom od 4.286 €/m². Porto Montenegro i Luštica Bay drže vrh tržišta, pa Tivat ima i najveći raspon cijena — od stanova u Rčevcu i Donjoj Lastvi do rezidencija u marini koje prelaze 8.000 €/m².

Budva ima daleko najveću ponudu — 2.628 oglasa — uz medijanu od 3.469 €/m². Najskuplji su stanovi u prvoj liniji i u Starom gradu, a povoljniji u Bečićima, Rafailovićima i novim kompleksima iznad magistrale.

Herceg Novi je sa medijanom od 3.000 €/m² i dalje pristupačniji od Tivta, uz sličan ambijent Boke Kotorske i nešto duži niz mjesta uz obalu — od Igala i Topole do Kumbora i Đenovića.

Kotor ima medijanu od 3.379 €/m², ali tu brojku treba čitati pažljivo: skoro polovina oglasa su stanovi iz jednog novog kompleksa u Radanovićima (Grbalj), gdje je kvadrat znatno jeftiniji nego uz zaliv. Bez tog kompleksa medijana je 3.379 €/m², što bolje odgovara Dobroti, Prčanju i Starom gradu pod zaštitom UNESCO-a.

Bar nudi more po nižim cijenama — medijana je 2.800 €/m². Najvažnija luka u zemlji, dobra veza sa Podgoricom i cjelogodišnji život čine ga zanimljivim i za stanovanje, a ne samo za odmor.

Podgorica ima medijanu tražene cijene od 2.734 €/m², a prema MONSTAT-u upravo je u glavnom gradu cijena novogradnje za godinu dana porasla najviše među velikim tržištima — 19,1%. Potražnja ovdje nije sezonska: nose je posao, studenti i porodice.

Ulcinj (2.377 €/m²) i Kolašin (3.053 €/m²) imaju manju ponudu, pa su njihove brojke okvirne. Ulcinj je najjužnije i najpovoljnije primorje uz Veliku plažu, a Kolašin skijaški centar u kojem, kao i na cijelom sjeveru, cijene rastu najbrže — MONSTAT za sjever bilježi +38,7% godišnje.

Zašto su cijene u oglasima više od MONSTAT prosjeka?

Ako uporedite ove dvije brojke, razlika može djelovati velika, ali ima tri jasna razloga. Prvo, oglas pokazuje traženu cijenu, a ne onu po kojoj je stan na kraju prodat — u pregovorima se cijena često spusti. Drugo, MONSTAT prati samo stanove u novogradnji koje prodaju investitori, dok su u oglasima i starije zgrade, ali i luksuzni stanovi čija cijena podiže sliku tržišta. Treće, ponuda na platformi je najveća na primorju, posebno u Budvi i Tivtu, gdje su cijene i inače najviše. Zato je dobro koristiti obje brojke: MONSTAT za realnu sliku tržišta, a tabelu iz oglasa za poređenje konkretnih gradova i stanova koje trenutno možete kupiti.

Koliko košta stan od 60 m² u Crnoj Gori?

Po MONSTAT-ovom prosjeku za novogradnju, stan od 60 m² košta oko 153.400 €. U oglasima je ta cijena viša i zavisi od grada: tipičan stan od 60 m² traži se za oko 208.000 € u Budvi, 257.000 € u Tivtu, 168.000 € u Baru i 164.000 € u Podgorici. Te iznose računamo kao medijanu cijene po kvadratu pomnoženu sa 60 m², pa je riječ o okvirnoj, a ne tačnoj cijeni za konkretan stan.

Koliki je prinos od izdavanja stana?

Za Budvu imamo dovoljno oglasa i za prodaju i za dugoročni najam da prinos izračunamo iz stvarnih podataka: bruto prinos iznosi oko 4,8% godišnje, uz medijanu kirije od 750 € mjesečno. Manji stanovi donose više — garsonjere oko 5,3%. To je godišnja kirija podijeljena sa cijenom stana, prije poreza, troškova održavanja i perioda kada je stan prazan. Za ostale gradove i kratkoročni najam pogledajte ROI od nekretnina po gradovima, a aktuelne oglase za najam na stranici izdavanje stanova Budva.

Ko kupuje nekretnine u Crnoj Gori?

Nekretnine su i dalje glavni kanal kojim strani novac ulazi u Crnu Goru. U 2025. godini stranci su u nekretnine uložili 497,4 miliona eura, gotovo četiri puta više nego u domaće kompanije i banke (131,8 miliona). Ukupno je u 2025. u zemlju ušlo 1,018 milijardi eura stranih direktnih investicija, a najviše ih je došlo iz Srbije (141,8 miliona), Turske (136,3 miliona) i Njemačke (71,4 miliona eura). Izvor: podaci o stranim direktnim investicijama za 2025. objavljeni u martu 2026, prema pisanju portala Standard.

Šta pregovori sa EU znače za cijene nekretnina?

Crna Gora je najdalje odmakla u pregovorima o članstvu u Evropskoj uniji od svih zemalja kandidata, a Vlada kao cilj navodi zatvaranje pregovora do kraja 2026. i članstvo 2028. godine. Za kupce to znači veću pravnu sigurnost i jača tržišta kapitala, ali ne i garanciju rasta cijena — na njih i dalje najviše utiču troškovi gradnje, kamate na kredite i potražnja stranih kupaca. Ako kupujete zbog investicije, računajte sa realnim prinosom od najma, a ne samo sa očekivanim rastom vrijednosti.

Kako računamo cijene na ovoj stranici

• Službeni podaci su iz izvještaja MONSTAT-a o cijenama stanova u novogradnji za II kvartal 2026. (preliminarni podaci). Ažuriramo ih kada MONSTAT objavi novi kvartal.
• Cijene po gradovima računamo iz svih aktivnih oglasa za prodaju stanova na stanoviinekretnine.me koji imaju cijenu i kvadraturu u m². Prikazujemo medijanu i raspon srednjih 50% oglasa, samo za gradove sa najmanje 10 oglasa.
• Kada jedan stambeni kompleks čini 30% ili više oglasa u nekom gradu, to posebno naglašavamo i prikazujemo cijenu i bez njega.
• Tražena cijena nije isto što i cijena po kojoj je stan prodat — prije kupovine uvijek uporedite više oglasa i provjerite stanje u katastru.

Za pregled aktuelnih oglasa po gradovima posjetite: prodaja stanova Budva, prodaja stanova Bar, prodaja stanova Kotor, prodaja stanova Podgorica i prodaja stanova Tivat. Za analizu prinosa od najma i investicionih prilika pogledajte: ROI od nekretnina po gradovima, gdje kupiti nekretninu za investitore, da li su nekretnine isplativa investicija i koliko možete zaraditi od kratkoročnog najma. Naš provjereni partner agencija za nekretnine Amfora Property može vam pomoći pri odabiru prave nekretnine i pregovorima sa prodavcem.