Ukratko — porezi na nekretnine u Crnoj Gori 2026.
Kupac plaća porez na promet nepokretnosti progresivno: 3% do 150.000 €, 4.500 € + 5% na dio od 150.000 do 500.000 € i 22.000 € + 6% na dio iznad 500.000 € (stan od 220.000 € = 8.000 € poreza). Kod novogradnje kupljene od investitora koji je u sistemu PDV-a plaća se PDV od 21%, već uračunat u cijenu, a ne porez na promet. Vlasnik zatim svake godine plaća porez na nepokretnosti od 0,25% do 1% tržišne vrijednosti, po stopi koju određuje opština; za stan u kojem živi umanjenje je 20% plus 10% po članu domaćinstva, najviše 50%. Prihod od izdavanja oporezuje se sa 15%, uz normirane troškove od 30%, pa je efektivno oko 10,5% bruto kirije. Na kapitalnu dobit pri prodaji plaća se 15%, osim ako je nekretnina bila vaše glavno mjesto stanovanja (prebivalište) najmanje tri godine prije prodaje; ne oporezuje se ni prenos između bračnih drugova, niti prenos u vezi sa razvodom ili nasljeđem (član 41 Zakona o porezu na dohodak fizičkih lica).
Porezi na nekretnine u Crnoj Gori spadaju među niže u Evropi, što je jedan od razloga zašto kupci iz zemlje i inostranstva biraju crnogorsko primorje i Podgoricu. U nastavku su odgovori na pitanja koja kupci, vlasnici i izdavaoci najčešće postavljaju — sa stopama, rokovima, primjerima i izvorom za svaku stopu.
Brzi odgovori: porezi na nekretnine u Crnoj Gori 2026.
| Porez na promet (kupovina polovne nekretnine) | 3% do 150.000 €, na dio od 150.000 do 500.000 € 5%, iznad 500.000 € 6% (progresivno). Kod novogradnje od investitora u sistemu PDV-a nema poreza na promet — PDV od 21% je u cijeni. |
|---|---|
| Godišnji porez na nepokretnosti | Od 0,25% do 1% tržišne vrijednosti godišnje; tačnu stopu određuje opština. Za stan u kojem živite umanjenje 20% + 10% po članu domaćinstva (najviše 50%). |
| Porez na izdavanje stana | 15% na 70% kirije (30% su normirani troškovi), dakle efektivno oko 10,5% bruto kirije. |
| Porez na kapitalnu dobit pri prodaji | 15% na razliku između prodajne i nabavne cijene. Ne plaća se ako je nekretnina bila vaše glavno mjesto stanovanja najmanje tri godine prije prodaje, ni kod prenosa između bračnih drugova, razvoda ili nasljeđa (čl. 41 Zakona o porezu na dohodak fizičkih lica). |
Detalji, primjeri obračuna i izvori su u nastavku. Za Podgoricu: porez na nepokretnost Podgorica — stope i rokovi.
Koliki je porez na promet nepokretnosti u Crnoj Gori 2026?
Porez na promet nepokretnosti plaća se pri kupovini polovne (ranije korišćene) nekretnine i obračunava se progresivno, prema tržišnoj vrijednosti:
| Vrijednost nepokretnosti | Porez na promet |
|---|---|
| do 150.000 € | 3% |
| 150.000,01 – 500.000 € | 4.500 € + 5% na dio iznad 150.000 € |
| preko 500.000 € | 22.000 € + 6% na dio iznad 500.000 € |
Primjer: za stan od 220.000 € porez iznosi 4.500 € + 5% × 70.000 € = 8.000 € (efektivno 3,6%). Za stan od 120.000 € porez je 3.600 €, a za vilu od 650.000 € iznosi 22.000 € + 6% × 150.000 € = 31.000 €.
Ko plaća i kada? Porez plaća kupac (sticalac). Poreska uprava izdaje rješenje, a porez se plaća u roku od 15 dana od dostavljanja rješenja; bez dokaza o plaćanju nema upisa vlasništva u katastar. Poreska uprava može procijeniti tržišnu vrijednost — ako je procjena viša od ugovorene cijene, porez se obračunava na višu vrijednost. Za kašnjenje se obračunava zatezna kamata po Zakonu o poreskoj administraciji. Prihod od ovog poreza dijeli se 80% opštini u kojoj je nekretnina i 20% Egalizacionom fondu.
Izvor: Zakon o porezu na promet nepokretnosti („Službeni list CG”, br. 28/2023), progresivne stope primjenjuju se od 1. januara 2024.
Kada se porez na promet ne plaća?
- Novogradnja od investitora u sistemu PDV-a — umjesto poreza na promet plaća se PDV od 21%, koji je već sadržan u cijeni. Za kupca to znači da na cijenu stana ne dodaje 3–6%; to je bitna razlika kad poredite novogradnju i polovan stan u Budvi, Tivtu ili Podgorici.
- Nasljeđe i poklon u užoj porodici — prenos između supružnika i srodnika u prvom nasljednom redu ne oporezuje se porezom na promet, već ga uređuje Zakon o porezu na nasljeđe i poklon, po kojem su ta lica oslobođena.
Koliki je godišnji porez na nekretnine u Crnoj Gori?
Godišnji porez na nepokretnosti iznosi od 0,25% do 1,00% tržišne vrijednosti nekretnine, a tačnu stopu u tom rasponu svake godine utvrđuje opština. Stopa zavisi od zone, namjene i vrste objekta — stanovi i kuće za odmor u primorskim opštinama obično se oporezuju višom stopom od stana u kojem vlasnik živi. Vlasnik koji u nekretnini ima prebivalište ostvaruje umanjenje od 20% za sebe i 10% za svakog člana domaćinstva, najviše 50%.
Primjer: stan procijenjen na 150.000 € u opštini sa stopom 0,5% nosi porez od 750 € godišnje; ako vlasnik u njemu živi sa supružnikom i dvoje djece (20% + 3 × 10%), porez se umanjuje za 50% — na 375 €.
Izmjene Zakona o porezu na nepokretnosti iz 2025. godine, koje su uvodile nove kategorije i stope od 0,3% do 5% za neizgrađeno građevinsko zemljište, Ustavni sud je djelimično ukinuo (oktobar 2025), pa se za vlasnike stanova i kuća i dalje primjenjuje raspon 0,25–1%. Vlasnici placeva treba da provjere odluku svoje opštine za tekuću godinu.
Izvor: Zakon o porezu na nepokretnosti i odluke opština o stopama; o odluci Ustavnog suda izvijestio je portal Investitor.me (13. 10. 2025).
Primjer opštine: godišnji porez u Podgorici
U Podgorici porez na nepokretnosti utvrđuje Uprava lokalnih javnih prihoda Glavnog grada, a iznos zavisi od zone, starosti i namjene objekta — stan u kojem živite oporezuje se nižom stopom od stana za odmor ili izdavanje. Za 2026. godinu porez se plaća u dvije rate: prva do 30. juna, druga do 31. oktobra; ako je ukupan iznos manji od 50 €, cijeli se plaća do kraja juna. Rješenje možete provjeriti elektronski na portalu porezi.podgorica.me (unosom JMBG-a ili broja rješenja), a poreski dug i kopiju rješenja vidjeti i preuzeti preko servisa e-Sanduče Glavnog grada. Ako mislite da je porez obračunat pogrešno — npr. zbog pogrešne kvadrature ili zone — na rješenje možete izjaviti žalbu u roku navedenom u samom rješenju. Stope po vrsti nekretnine, primjer obračuna i postupak žalbe opisali smo u posebnom tekstu porez na nepokretnost u Podgorici. Stanove u glavnom gradu pogledajte na stranicama nekretnine Podgorica i izdavanje stanova Podgorica.
U ostalim opštinama rokovi su najčešće isti (30. jun i 31. oktobar) — provjerite rješenje koje vam opština dostavi.
Koliki je porez na izdavanje stana u Crnoj Gori?
Prihod od izdavanja nekretnine oporezuje se porezom na dohodak fizičkih lica po stopi od 15%. Od prihoda se priznaju normirani troškovi od 30%, pa se porez plaća na 70% kirije — efektivno oko 10,5% bruto prihoda.
Primjer: stan izdat za 800 € mjesečno donosi 9.600 € godišnje. Poreska osnovica je 70% = 6.720 €, a porez 15% = 1.008 € godišnje (84 € mjesečno).
Za kratkoročno izdavanje turistima pravila su drugačija: fizička lica koja izdaju smještaj registruju se u opštini i turističkoj organizaciji, plaćaju boravišnu taksu, a porez se često plaća paušalno ili uz više normirane troškove — iznos provjerite u svojoj opštini i Poreskoj upravi. Koliko najam realno donosi prije poreza, po gradovima, pogledajte u analizi prinos od izdavanja stana po gradovima, a aktuelne kirije na stranici izdavanje stanova Budva.
Izvor: Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica (prihod od imovine); pregledi poreskog sistema Ekonomik.co (april 2026) i KPMG Crna Gora.
Da li se plaća porez na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnine?
Da — na razliku između prodajne i nabavne cijene (uvećane za dokumentovana ulaganja) plaća se porez na kapitalnu dobit od 15%. Porez se ne plaća ako je nekretnina bila vaše glavno mjesto stanovanja (prebivalište) najmanje tri godine prije prodaje, kao ni kod prenosa između bračnih drugova i prenosa u vezi sa razvodom ili nasljeđem (član 41 Zakona o porezu na dohodak fizičkih lica).
Primjer: stan kupljen za 120.000 €, u koji je uloženo 10.000 € u renoviranje (sa računima), prodat za 170.000 €: dobit je 40.000 €, a porez 15% = 6.000 €.
Izvor: Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica (kapitalni dobitak); Ekonomik.co (april 2026). Precizne uslove provjerite u Poreskoj upravi Crne Gore.
Koliko ukupno košta kupovina nekretnine u Crnoj Gori?
Pored cijene nekretnine računajte na:
- porez na promet 3–6% (progresivno; ne plaća se kod novogradnje od investitora u sistemu PDV-a),
- notarsku taksu — propisanu Notarskom tarifom (Sl. list CG, br. 49/2026) prema vrijednosti, npr. 420 € za nekretninu od 70.000 €, 480 € za 100.000 € i 558 € za 200.000 €,
- sudskog tumača, obaveznog ako kupac ne govori crnogorski jezik,
- upis u katastar — oko 15–20 €,
- advokata — nije obavezan, ali se preporučuje, posebno stranim kupcima.
Primjer: za polovan stan od 220.000 € dodatni troškovi su oko 8.000 € poreza + 571 € notara + ~20 € katastra, plus tumač i advokat po potrebi — ukupno približno 4% iznad cijene.
Aktuelne cijene po m² za svaki grad pronaći ćete u pregledu cijene nekretnina u Crnoj Gori 2026, a postupak za strane državljane u vodiču kupovina nekretnine u Crnoj Gori za strance. Pregledajte ponudu nekretnina u Crnoj Gori ili pretražujte po gradovima — prodaja stanova Budva, prodaja stanova Kotor, prodaja stanova Bar i prodaja stanova Podgorica. Naš provjereni partner agencija za nekretnine Amfora Property može vam pomoći pri računanju ukupnih troškova i pronalaženju najpovoljnije nekretnine.
Ovaj vodič je informativan i ne zamjenjuje poreski savjet. Stope i rokovi provjereni: oktobar 2026.
Pridružite se diskusiji