Porez na nekretnine u Crnoj Gori — kompletan vodič 2026

Porez na nekretnine u Crnoj Gori spada među najniže u Evropi. To je jedan od ključnih razloga zašto strani investitori biraju Crnu Goru za kupovinu nekretnine. U ovom vodiču objašnjavamo sve vrste poreza koje vlasnik nekretnine u Crnoj Gori mora znati — od poreza pri kupovini do godišnjih obaveza i poreza na prihod od iznajmljivanja.

Porez na nekretnine u Crnoj Gori pri kupovini — porez na promet

Porez na promet nepokretnosti obračunava se progresivno, u zavisnosti od tržišne vrijednosti nekretnine — detaljne stope prikazane su u tabeli ispod. Plaća se u roku od 15 dana od dana zaključenja ugovora. Mora biti izmiren prije upisa prava vlasništva u katastar. Kašnjenje se penalizuje kamatom od 0.3% dnevno. Važno je znati da poreski organ ima pravo procijeniti tržišnu vrijednost nekretnine. Ako je procijenjena vrijednost viša od ugovorene cijene, porez se obračunava prema višoj vrijednosti. Porez se uplaćuje u nadležnoj Poreskoj upravi Crne Gore. Progresivne stope poreza na promet na snazi su od izmjena Zakona o porezu na promet nepokretnosti iz 2024. godine.

Porez na promet nepokretnosti — stope za 2026.

Od izmjena Zakona o porezu na promet nepokretnosti iz 2024. godine, porez se obračunava progresivno:

Primjer: za stan od 220.000 € porez iznosi 4.500 € + 5% × 70.000 € = 8.000 €.

Porez plaća kupac, u roku od 15 dana od zaključenja ugovora, na osnovu rješenja poreske uprave. Kod kupovine novogradnje od investitora plaća se PDV (21%) umjesto poreza na promet.

Izvor: Zakon o porezu na promet nepokretnosti („Službeni list CG”, sa izmjenama iz 2024). Ažurirano: septembar 2026.

Kada se porez na nekretnine ne plaća

Porez na promet ne plaća se kada kupujete novogradnju direktno od investitora koji je u sistemu PDV-a. U tom slučaju, PDV od 21% već je uključen u cijenu nekretnine. Ovo je značajna ušteda — posebno pri kupovini novogradnje u Tivtu, Budvi ili Podgorici. Građani Crne Gore koji rješavaju stambeno pitanje imaju pravo na olakšice ili potpuno oslobađanje od poreza, zavisno od kvadrature i broja članova domaćinstva.

Godišnji porez na nekretnine u Crnoj Gori

Godišnji porez na nepokretnosti plaća se svake godine i iznosi od 0.25% do 1.00% od tržišne vrijednosti nekretnine. Tačna stopa zavisi od opštine, tipa i lokacije nekretnine. Luksuzne nekretnine i one u popularnim turističkim destinacijama obično se oporezuju po višoj stopi. Vlasnici koji koriste nekretninu kao glavno mjesto stanovanja imaju pravo na olakšicu od 20% za sebe i 10% za svakog člana domaćinstva — maksimalno do 50% poreske obaveze. Rok za uplatu godišnjeg poreza je najčešće kraj juna, uz mogućnost plaćanja u ratama u nekim opštinama.

Porez na prihod od iznajmljivanja nekretnine

Prihodi od iznajmljivanja nekretnine oporezuju se po stopi od 15%. Poreska osnovica se umanjuje za standardne troškove od 30%, dakle porez se plaća na 70% ostvarenog prihoda. To efektivno znači da je stvarna poreska stopa oko 10.5% na bruto prihod od najma. Za vlasnike koji nekretninu iznajmljuju turistima tokom sezone, ovo je povoljniji poreski tretman nego u većini zapadnoevropskih zemalja. Prihodi od iznajmljivanja moraju se prijaviti nadležnoj Poreskoj upravi.

Porez na kapitalnu dobit pri prodaji nekretnine

Kada prodajete nekretninu, na razliku između kupovne i prodajne cijene plaća se porez na kapitalnu dobit od 15%. Ako ste nekretninu koristili kao glavno mjesto stanovanja, moguće su određene olakšice. Precizne uslove provjerite direktno u Poreskoj upravi Crne Gore.

Ukupni troškovi kupovine nekretnine u Crnoj Gori

Pri planiranju kupovine treba računati sa sljedećim ukupnim troškovima pored cijene nekretnine: porez na promet 3-6% (progresivno, zavisno od vrijednosti nekretnine; osim kod novogradnje od investitora), notarska taksa (proporcionalna vrijednosti nekretnine — npr. oko 420 € za nekretninu od 70.000 €, do oko 567 € za nekretninu od 200.000 €), sudski tumač koji je obavezan pri potpisivanju ugovora, troškovi uknjižbe u katastar oko 18 €, kao i usluge advokata što se preporučuje za strane kupce. Sve ove troškove treba uzeti u obzir pri planiranju budžeta za kupovinu nekretnine u Crnoj Gori. Pregledajte ponudu na stranici prodaje nekretnina u Crnoj Gori ili pretražujte po gradovima — prodaja stanova Budva, prodaja stanova Kotor, prodaja stanova Bar i prodaja stanova Podgorica. Naš provjereni partner agencija za nekretnine Amfora Property može vam pomoći pri računanju ukupnih troškova i pronalaženju najpovoljnije nekretnine.