Medijana tražene cijene stana u Crnoj Gori u novembru 2026. iznosi 3.348 €/m², 1,4% više nego u oktobru. To nije isto što i rast cijena: uzorak je od oktobra tri puta veći (došle su nove agencije), pa razlika većinom dolazi od šire ponude u uzorku — objašnjenje niže. Najskuplji kvadrat je i dalje u Tivtu (4.283 €/m²) i na Luštici (7.681 €/m²), Budva je na 3.492 €/m², a Podgorica na 2.735 €/m². Za izdavanje i dalje najviše donosi Podgorica: bruto prinos od dugoročnog izdavanja stana je 4,9%, u Budvi 4,7%, u Herceg Novom 4,3%, a u Baru 3,7%. Analiza obuhvata 5.517 oglasa za prodaju i 2.289 oglasa za izdavanje stanova na platformi Stanovi i Nekretnine, više od tri puta veći uzorak nego u oktobru.
Podaci: aktivni oglasi na stanoviinekretnine.me na dan 8. 11. 2026. Brojke u ovom izvještaju su zamrznute na taj dan; aktuelne vrijednosti, koje se osvježavaju svakog dana, nalaze se u pregledu cijene nekretnina u Crnoj Gori 2026. Prethodni izvještaj: analiza cijena i prinosa, oktobar 2026.
Glavni nalazi
- Cijela zemlja: 3.348 €/m² (oktobar: 3.302 €/m²), oko 31% iznad MONSTAT-ovog prosjeka za prodate stanove u novogradnji (2.557 €/m², II kvartal 2026).
- Najskuplji kvadrat: Luštica 7.681 €/m² (111 oglasa, uglavnom Luštica Bay) i Tivat 4.283 €/m² (662 oglasa, Porto Montenegro i okolina).
- Najveća ponuda: Budva, 2.504 aktivna oglasa za prodaju stanova, medijana 3.492 €/m² — tipičan stan od 60 m² košta oko 210.000 €.
- Najpovoljnija obala: Ulcinj, 2.398 €/m², i Bar, 2.831 €/m².
- Prinos: Podgorica 4,9%, Budva 4,7%, Herceg Novi 4,3%, Bar 3,7% — bruto, od dugoročnog izdavanja.
Cijene stanova po gradovima — novembar 2026
| Grad | Medijana €/m² | Srednjih 50% oglasa | Stan od 60 m² | Oglasa | Oktobar 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Luštica | 7.681 | 6.121 – 8.478 | 461.000 € | 111 | — |
| Tivat | 4.283 | 3.522 – 7.326 | 257.000 € | 662 | 4.375 |
| Budva | 3.492 | 2.983 – 4.390 | 210.000 € | 2.504 | 3.600 |
| Kotor | 3.462 | 2.688 – 3.933 | 208.000 € | 407 | 2.806 |
| Kolašin | 3.082 | 2.500 – 3.328 | 185.000 € | 59 | 3.076 |
| Herceg Novi | 3.050 | 2.492 – 3.811 | 183.000 € | 388 | 3.036 |
| Bar | 2.831 | 2.404 – 3.243 | 170.000 € | 639 | 2.739 |
| Podgorica | 2.735 | 2.401 – 3.139 | 164.000 € | 582 | 2.525 |
| Ulcinj | 2.398 | 2.100 – 5.083 | 144.000 € | 87 | 2.106 |
Kako čitati promjene u odnosu na oktobar: uzorak je od oktobra porastao sa oko 1.600 na 5.517 oglasa, jer su na platformu došle nove agencije. Zato razlike između dva mjeseca većinom pokazuju širu sliku tržišta, a manje stvarnu promjenu cijena. Najveća razlika je u Kotoru (sa 2.806 na 3.462 €/m²): u oktobru je velik dio oglasa činio jedan novi kompleks u Grblju sa kvadratom od oko 2.500 €, a sada je u uzorku i ponuda iz Dobrote, Prčanja i Kavča. U Ulcinju široki raspon (do 5.083 €/m²) dolazi od nekoliko luksuznih stanova uz more; za tipičan stan važnija je medijana.
Kirije i prinos od izdavanja
| Grad | Medijana kirije (stan, mjesečno) | Medijana kirije po m² | Oglasa za izdavanje | Bruto prinos | Oktobar 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Podgorica | 550 € | 11,11 € | 1.606 | 4,9% | 5,3% |
| Budva | 700 € | 13,73 € | 499 | 4,7% | 4,4% |
| Herceg Novi | 500 € | 10,97 € | 30 | 4,3% | — |
| Bar | 500 € | 8,75 € | 123 | 3,7% | 4,4% |
Podgorica i dalje donosi najveći bruto prinos, ali je razlika prema Budvi manja nego u oktobru: medijana kvadrata u Podgorici je u većem uzorku viša (2.735 €/m² naspram 2.525 €/m²), a medijana kirije u Budvi je 700 € mjesečno (u oktobru 650 €). Stan u Podgorici kupljen radi izdavanja kirijom se otplati za oko 20 godina, u Budvi za oko 21, a u Baru za oko 27 godina (bruto, prije poreza i troškova). Za Herceg Novi uzorak je mali (30 oglasa), pa je prinos orijentacioni. Neto prinos, nakon poreza i troškova, obično je 1,5 do 2 procentna poena niži — kako se oporezuje izdavanje objašnjeno je u vodiču porez na nekretnine u Crnoj Gori.
Zašto su tražene cijene više od MONSTAT-a
MONSTAT svakog kvartala objavljuje prosječnu cijenu po kojoj su stanovi u novogradnji zaista prodati; u drugom kvartalu 2026. to je bilo 2.557 €/m². Oglasi pokazuju početnu cijenu koju prodavac traži i uključuju i polovne i luksuzne stanove na primorju, pa je medijana oglasa (3.348 €/m²) očekivano viša. Podaci MONSTAT-a za treći kvartal 2026. očekuju se krajem novembra; tada ćemo uporediti i te brojke.
Metodologija
- Uzorak: svi aktivni oglasi za prodaju stanova sa navedenom cijenom i kvadraturom (15–250 m²) na stanoviinekretnine.me na dan 8. 11. 2026 (agencije i vlasnici); izostavljeni su oglasi koji se mjesecima ne ažuriraju i očigledne greške (ispod 300 ili iznad 30.000 €/m²). Prikazani su gradovi sa najmanje 20 oglasa.
- Cijena po m²: medijana i raspon srednjih 50% oglasa (25. do 75. percentil); „stan od 60 m²” = medijana × 60, zaokruženo.
- Kirije: medijana traženih mjesečnih kirija za dugoročni najam stanova (100–5.000 €); prikazani gradovi sa najmanje 30 oglasa sa kvadraturom.
- Bruto prinos = 12 × medijana kirije po m² ÷ medijana cijene po m².
- Isti stan koji nude dvije agencije računa se kao dva oglasa.
- Službeni prosjek: MONSTAT, cijene stanova u novogradnji, II kvartal 2026 (preliminarni podaci, objavljeno 20. 8. 2026).
Za medije
Brojke i tabele iz ovog izvještaja slobodne su za objavu uz navođenje izvora: Stanovi i Nekretnine (stanoviinekretnine.me), sa linkom na ovu stranicu. Za podatke po pojedinačnim gradovima ili kvartovima pišite na support@stanoviinekretnine.me ili pozovite +382 68 759246. Sljedeći izvještaj objavljujemo početkom decembra, sa MONSTAT-ovim podacima za treći kvartal.
